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　　當下，已婚的新生代流動人口，近9成的是夫妻一起流動，有6成是夫妻協同子女全家庭共同流動，攜帶老人流動的現象也日趨常態化。　　[導讀]　　國內租賃市場在需求側、供給側、監管側的痛點　　近階段的政策利好及各地落地政策的頻頻出臺，無疑使長租公寓再一次站在了風口上，關于長租公寓的巨量市場也早已不是什麼新鮮話題，因此，除了原有了品牌運營商之外，房企、中介、酒店連鎖機構都紛紛開始布局長租公寓市場。　　除了政策利好和海量市場，國內的租賃市場在需求側、供給側、監管側都存在著很多痛點，這些痛點的亟待解決，也為長租公寓運營商提供了更多機遇與空間。本期我們就從上述三個維度和大家一起探討一下國內租賃市場的痛點以及由此給長租公寓運營商帶來的機遇。　　需求側：租期長短及穩定性，戶型偏好不符　　中國目前逐步進入消費升級的時代，租客的居住需求由「有的住」向「住得好」轉變。在租房居住的體驗當中，「住的好」可以從時間(租期長度)、空間(戶型偏好)以及深度(服務體驗)等多個維度體現。　　時間上，租客期望更長的租期以及更高的穩定性　　與我國流動人口數量上已處于高位企穩的狀態不同，流動人口的結構特征正在發生顯著的變化：鏈家研究院數據顯示，與過去流動人口呈現「原子化特征」相比，以家庭為單位的流動趨勢正在逐漸增強。　　當下，已婚的新生代流動人口，近9成的是夫妻一起流動，有6成是夫妻協同子女全家庭共同流動，攜帶老人流動的現象也日趨常態化。此外，我國流動人口的年齡也在不斷上升，居住停留時間也在不斷加長，流動人口在現居住地平均的居住時間已經超過3年，50%以上的流動人口在現居住地有長期留居的意愿。流動人口居住的穩定性在近幾年有逐漸增強的趨勢。　　以家庭為單位的流動人口占比　　數據來源：鏈家研究院,《廣發證券研究報告》　　流動人口居住穩定性增強意味著人們在主觀上對租住期望周期有延長的需求，但現階段租賃市場的租期錯配現象十分嚴重，租戶期望的簽約租期與實際換房周期呈現出明顯的不一致。根據鏈家研究院數據，以北京的租賃市場為例，期望租期與實際換房周期存在不同程度的不匹配，并且隨著期望租期的增長，匹配率呈降低趨勢，尤其是期望租期在2-3年及3-5年的租戶，均存在5成左右(分別為48.4%與55.9%)的租戶實際租期短于期望周期。　　北京市期望周期與實際換房周期　　數據來源：鏈家研究院,《廣發證券研究報告》　　從客觀上來說，租期過短所造成的不斷看房、找房、搬家也成為了租房過程中的幾個顯著的痛點。根據一份對上海租客進行的調研報告，在租房痛點中，提及頻次最高的包括搬家時收拾物品麻煩，找到合適自己的房子費時費力，看房花很多時間均與租房周期過短有直接關系。　　上海市場租客痛點概覽　　數據來源：賽惟咨詢,《廣發證券研究報告》　　同時，由于我國現階段以個人房東為主的租賃供給市場，租客隨時可能遇到租住的房屋被賣導致的租期中斷而不得不重新找房的窘境。如果租房周期可以延長且租期相對保持穩定，則前述的痛點均可以避免。因此，無論從主觀的穩定性，還是從客觀的租期太短所造成的的一些列痛點而言，租賃市場在租期時長上均有提升需求。　　戶型偏好上，租客更偏好一室戶的租房結構　　根據58房產研究中心對于租客的偏好調查統計發現，租客對于獨立一室戶的偏好高于二室戶及三室戶，在租賃市場中，一室戶供不應求，二室戶基本平衡，而三室戶由于高客單價而導致不易出租。但我國租賃房屋的供給主要仍舊以商品房為主，老式公寓和農民自建房也占到一定比例，部分出租的房源甚至是違章加蓋建筑，嚴重影響居住者的居住者安全。相反，專做出租公寓的一室戶供給相對較少，一室戶供不應求，于此同時，三室戶卻存在供給過剩現象。　　服務體驗上，租客希望從租前到租后都獲得更好的體驗　　好的居住環境、便利的交通、簡潔大方的裝修和完善的設施成為升級居住體驗的核心訴求，租價與租金的重要性已經不是是否租房的決定性因素。此外，單純的「空間和產品」已經無法滿足部分新生代租房者的需求，「服務與生活方式」成為其關注的核心。　　上海市場租客核心需求　　數據來源：賽惟咨詢,《廣發證券研究報告》　　在我國租賃市場服務近乎缺失的前提下，無論是租前還是租后，感受到「被服務」也是租客居住升級的重要部分。但在供給端，無論是在找房時，虛假房源屢見不鮮;還是居住后，房屋及配套老舊，管理差、缺乏維修服務等問題使得服務上的供需錯配矛盾更加顯著。　　供給側：居住體驗與租房服務存在供需錯配　　我國日趨龐大的租賃市場疊加消費升級的時代背景，租客對于居住體驗與租房服務的提升需求與租賃市場市場現今原始狀態存在本質的矛盾。而租期不匹配，租客不匹配，居住體驗差等，在專業的租賃管理機構即長租公寓的介入后客觀上使這些問題得到很好的解決。　　個人房東在租客及信息匹配上劣勢明顯　　在時間上，目前中國集中式公寓的平均物業租期為15年，相較于個人房東隨時有可能將房屋出售導致租期中斷，機構相比個人房東在房屋出租業務的持續上將更為穩定。在租客匹配上，機構出于項目的整體定位、氛圍營造、管理便捷性等角度考慮，會傾向于將同類型同層次的租客進行匹配。　　上海市場影響租房流暢性因素　　數據來源：賽惟咨詢,《廣發證券研究報告》　　在信息上，由于機構在運營過程中積累了眾多客戶，租客很容易通過公眾平臺尋找到之前客戶的評價，以輔助自己的選擇，避免了面對個人房東存在明顯的信息劣勢。　　服務標準化與成本管理能力短缺　　在服務上，機構相比于個人更能發揮集約化優勢，更有能力提供包括設備換修，清潔打掃等標準化服務。且機構為了未來長期的發展，有動力持續提供更好的服務以獲得品牌溢價。總而言之，長租公寓通過資源整合并提供標準化服務，可以有效解決租客在租房時遇到的一系列痛點。　　從房東的管理角度，機構介入有助于節省管理成本。由于大多數房東是自有房出租，數量較少，在租金收入較少，租賃市場規范性有待提高的前提下，房東可能面臨房屋主體結構被修改，設備被損壞，以及損壞后難以索賠的困境，這種情況下，專業機構的介入管理可以規避以上情況出現。　　此外，由于個人房東在租客尋求上存在一定的尋客周期，出租房屋存在一定的空置風險，間接增加了出房成本。較于個人房東在資金、集合資源能力方面均存在短板，長租公寓的運營商在管理資產時的優勢是全方位的。　　上海市場影響租房品質因素　　數據來源：鏈家研究院,《廣發證券研究報告》　　在裝修層面，機構可以利用規模優勢，嚴格篩選服務優良，價格低廉且可以長期合作的第三方供應商提供房屋的裝修，設備的供應等，以降低前期成本投入;在獲客層面，機構可以通過自己的信息平臺，設定好租客的標準，篩選素質較高的租客;在后續服務層面，機構通過及時的維修提高租客的滿意度，提升租戶粘性，降低空置率。　　與此同時，長租公寓運營商有能力更及時的收取租金、物業費、水電費，并在續租、退租時完成租約條款的更新簽訂等。長租公寓運營商全過程的服務使得房東的房屋在出租過程中始終維持了良好的性態，在穩定收益的同時，還避免了個人房東與可能與租客產生的一系列糾紛。　　監管側：公租房承建壓力大，流動人口管理困難　　一方面，政府由財力有限，興建的廉租房、公租房供不應求，且對居住者戶口、收入等情況限制較多，難以滿足巨大的租房需求，長租公寓可以有效減少社會對公租房或其他保障房的依賴，減輕政府的財政負擔。　　中國住房保障財政支出缺口(億元)　　數據來源：WIND,《廣發證券研究報告》　　另一方面，聚集在非法公寓、「城中村」的流動人口不僅自身居住的居住存在安全隱患，其大規模聚居也對當地執法部門的管理形成沖擊。專業機構介入可以協助政府管理區域內流動人口，減小流動人口對社會造成危害的可能性，進而維護當地的治安穩定。　　小結　　根據中國飯店協會公寓委員會統計，在2015年底，國內擁有規模公寓企業超過500家，而預計未來將會出現5-10家公寓數量超過100萬間的品牌公寓企業，不難看出，長租公寓市場的集中度也將不斷凸顯。可以說，誰能對需求側、供給側、監管側的痛點進行針對性的、行之有效的解決，誰就會在未來的競爭中占據有利地位。

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